很多买房人在购房交接时，律师都会建议购买Title Insurance(产权保险)。贷款银行无一例外都会要求购买产权保险和房屋保险，否则不会放款。
什么是Title insurance?
Title insurance有两种，分别是lender‘s title insurance and homeowners’ insurance，那么这两个到底是什么？我们需要买吗？
产权保险一般包含两部分：业主险和贷款险。前者保护业主的产权在交接之前不存在瑕疵，交接之后不会被盗卖。后者保护银行在产权被盗卖时，贷款利益会得到赔偿。
- 业主产权保险(Owner’s Policy) ，是指，一旦发生产权纠纷，保险公司负责向买房人（即当前屋主）提供资金赔偿的保险。屋主
产权保险是optional，通常由房屋交易时的卖房人为买房人支付，如果买房人（当前屋主）在签合同时没有提出该要求，也可自己单独购买或者不买。 - 贷款公司保险，或贷款产权保险(Lender’s Policy)，是指，一旦发生纠纷，向买房人（当前屋主）提供资金的贷款公司，其所提供的贷款金额能够如期获得偿还。贷款公司产权保险一般都是买房人购买，而且通常是贷款机构要求必须购买的保险项目。一般买房时，若是贷款买房,则需要买以上两个产权保险。若是现金买房，就不需要买贷款产权保险(Lender’s Policy)， 只需要买业主产权保险(Owner’s Policy)来保护产权。
产权保险是为了保护什么情况（风险）？
- Title Fraud产权诈骗；当有人窃取或伪造业主的身份，在业主不知情的情况下转移房产所有权；
- Existing liens against title现有的所有权留置权如前房主没有缴清地税或物业税；
- Encroachment issues：侵权问题；如房屋的某部分结构建造得太靠近邻居的土地，或侵犯了邻居的土地；
- 其他产权相关并可能影响房屋出售，抵押贷款，租赁等问题；
比如，title company做完title research，发现是clear title，但是你成交的时候，有人拿着继承书说这房子是他的，不是你现在卖家的，或者莫名收到了地税欠费的lien，这时候产生纠纷所发生的费用和损失，就由保险赔付了，具体赔付额多少，赔付细节得问title company了。但是这个和房屋的hazard insurance不同，不用每年都交，而是交一次，管一生。这里的一生说你所拥有的房子和mortgage的时间。
再比如，我听过一个youtube博主分享她的亲身经历，过户好几年要再买房子的时候，发现前任房主还欠银行贷款没还，吓出一身冷汗，后来确认买了owner’s title insurance，保险公司确认会付这笔贷款，才长舒了一口气。
Title Insurance产权保险不Cover什么？
产权保险Title Insurance与房屋保险Home Insurance不同，不会Cover火灾，盗窃，水浸，及以下的一些情况。
- 在您购买物业前已经知晓的前业主存在的产权问题或产权争议；
- 环境污染，如土壤污染；
- 购买物业后，非法对物业的使用性质进行变更，例如非法将民用物业改为商用。
产权保险一般要多少钱？是买家支付还是卖家支付？
大家可以找到网上有calculator，通常贷款额和售价越高，insurance就越贵。例如售价50万，贷款40万，lender‘ title insurance 就在1500左右，homeowner’s 产权保险600-900。
尽管Title Insurance是一次性支付的保险，但在您拥有该物业的期间都可以为您的财产所有权提供保障。建议大家跟律师确认Title Insurance中的每个条款，并了解Title Insurance都对哪些潜在风险起到保障作用。
在加州湾区，一个一百五十万左右的single family house，lender’s title insurance大约1500左右，这个肯定是买家支付；home owner’s title insurance大约3000元，这个看情况，有时候buyer agent会在purchase agreement里直接打勾让卖家支付这个费用，所以下offer的时候可以略微关注一下。
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号外：
我们最新创建了一个小小的Youtube频道：没头脑妈妈和不高兴爸爸的三口之家 (频道链接)
没头脑妈妈和不高兴爸爸的三口之家在硅谷银行爆雷的那天在湾区买了房，而且又碰到了贷款银行爆雷。目前已经尘埃落定，继续向大家讲述我们的曲折经历 (包括看房/下offer/Counter offer/贷款/验房/Escrow/合同交涉/咨询律师/解约)，并向大家科普买房过程中的隐藏知识。
本系列的第1-6集已经新鲜出炉, 欢迎访问：
第1集 (缘起篇)：https://www.youtube.com/watch?v=Re_ogg8B8rY
第2集 (看房篇)：https://www.youtube.com/watch?v=QPfhOopn9Q4
第3集 (offer篇)：https://www.youtube.com/watch?v=fPyCOPDEeoA
第4集 (counter offer篇)：https://www.youtube.com/watch?v=5lDF41Ao6qw
第5集 (贷款篇): https://www.youtube.com/watch?v=fBJ0N1fv-MU
第6集 (房屋检查篇) : https://www.youtube.com/watch?v=G6jM5lU37BQ
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