在房地产交易网站，大家可能注意到，成交状态的变化，有的时候显示是pending, 有的时候显示是contingent，这两者有什么区别呢？
“Pending”, 代表卖家接了一个offer，买卖双方进入合同，这个listing不再active. 换句话说，这个房子已经卖掉，买家不能买了，除非在之后的贷款，产权转移等环节出现问题，房子再次back on market.
“Contingent”和“Pending”有削微那么一点不同。相同的是卖家也接了一个offer，买卖双方进入合同。不同的是这个合同包含一些contingencies，可以把contingency理解成会影响交易的条件/要求，能否满足这些条件/要求会决定最终这个transaction能否顺利close. 比如，买家提交了一个offer，offer中的contingency是买家一个月内卖掉现在住的房子，用卖房得到的钱付新买房子的首付。如果卖家同意，达成共识，那么买卖双方签字进入合同。如果这个contingency不能满足，会影响这个房子最终能否卖掉。
和“pending”不同的是，contingent的状态代表这个listing还是active. 市场上其它感兴趣的买家是可以继续提交offer的，如果卖家满意新来的offer，那么原来“contingent”的买家有可能需要把contingency取消掉以继续保持原有合同，否则，新来的买家有可能抢走这个房子。
常见的Contingency：
- Loan Contingency：贷款的买家在合同里添加loan contingency的意思就是，如果贷款办不下来，买家有权拿回全部订金，选择终止合同，不买房子。保护买家因贷款产生的风险，确保订金不会损失。
- Inspection Contingency：买家如果在合同里添加Inspection Contingency，那么买家可以请专业的inspector对房屋进行检查，如果检查出房子有问题令买家不开心不满意，买家可以选择被返还订金并退出合同。
- Appraisal Contingency：买家如果在合同里添加Appraisal Contingency，那么买家可以请专业的估价师对房屋进行估价（如果有贷款通常是lender做），如果估价出了问题，比如估价低于成交价，买家可以选择被返还订金并退出合同。
比较不常见的Contingency：
- Seller buy new home contigency: 这个其实是保护卖家的。如果在规定期间内，卖家没有买到合适的房子，那么卖家可以按合同解除合约。
- Buyer sell current home contigency: 买家在规定期限内，没有卖掉现在拥有的房子，可以按照规定解除合同。
- Insurance contigency: 如果没有保险公司愿意为这个房子承保，则买家可以取消合同，比如山火危险指数很高的房屋。
- Any term or condition that you would like to add.
加州标准合同最新增加了关于TDS的contigency
- 还有一个contigency隐藏款，也是我们从血的教训中了解到的。现在回想起来，也想不通为什么从来没有任何经纪人在科普过这个常识。这个隐藏款，估计只有亲身经历了签合同并最终退出的人才会留意到吧。
- 那就是：在卖家disclosure里，法律地位最重要的一份文件组合叫做Transfer Disclosure Statement (TDS)，包括seller agent visual inspection disclosure (AVID)。按照加州经纪人协会的要求，TDS必须在合同接受7天内提供给买家，而买家则在全部TDS到位的时候居然有3-5天时间可以review这份文件并可以随时退出(如果没有主动放弃这个contigency的话）。这个其实是白纸黑字写在加州标准购房合同里的。
- 根据加州经纪人协会规定：如果所有TDS已经在签合同前提供给买家，那么当买家选择了waive all contigency时，review文件的contigency也会被一并抹去了。但是，如果卖家经纪人在签合同前并没有完整提供TDS（比如缺少了AVID），那么即使买家选择了waive all contigency，买家仍然有3到5天的权利来review文件，并以这个理由随时无损失退出。（摘自https://www.car.org/-/media/CAR/Documents/Transaction-Center/PDF/QUICK-GUIDES/Quick-Guide—Transfer-Disclosure-Statement-Law—Overview.pdf）
- 更多详情请参见本站youtube频道的专门讲解下offer和contigency的最新视频：第3集 (offer篇)：https://www.youtube.com/watch?v=fPyCOPDEeoA
号外：
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我们在硅谷银行爆雷的那天在湾区买了房，而且又碰到了贷款银行爆雷。没头脑妈妈和不高兴爸爸的三口之家向你讲述我们的买房故事，目前已经尘埃落定，继续向大家讲述我们的曲折经历 (包括看房/下offer/Counter offer/贷款/验房/Escrow/合同交涉/咨询律师/解约)，并向大家科普买房过程中的隐藏知识。
本系列的第1-6集已经新鲜出炉, 欢迎访问：
第1集 (缘起篇)：https://www.youtube.com/watch?v=Re_ogg8B8rY
第2集 (看房篇)：https://www.youtube.com/watch?v=QPfhOopn9Q4
第3集 (offer篇)：https://www.youtube.com/watch?v=fPyCOPDEeoA
第4集 (counter offer篇)：https://www.youtube.com/watch?v=5lDF41Ao6qw
第5集 (贷款篇): https://www.youtube.com/watch?v=fBJ0N1fv-MU
第6集 (房屋检查篇) : https://www.youtube.com/watch?v=G6jM5lU37BQ
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