关于Jumbo Loan大额贷款
现在房价上涨，越来越多的人在贷款时会碰到Jumbo Loan。说到Jumbo Loan，本能的会觉得是不是贷款额高了，要求肯定会高，利息也会高。其实，实际情况还真不是这样。本文就介绍一下Jumbo Loan的一些特点和要求。
我们平时说的贷款一般都是指美国政府作担保的贷款，比如Conventional Loan普通贷款，或者FHA Loan、USDA Loan等。政府做担保的贷款有很多要求，其中一个就是贷款额的上限，像Conventional Loan，在普通房价地区，贷款额不能超过647,200，高收入高房价地区，贷款额最高不能超过970,800。贷款额超过限额就需要申请Jumbo Loan。
什么是Jumbo Loan？
Jumbo Loan是一种超过联邦住房金融局（FHFA）规定限额的美国房屋贷款。与传统抵押贷款不同，Jumbo loan不能被担保或证券化。 Jumbo Loan的费用/价值每个state甚至county都不一样。FHFA每年都会为不同地区设定符合规定的贷款限额规模。所以具体房子的贷款是不是属于Jumbo要去查询那个county的limit. 举个例子: 加州的Jumbo, 那么可以直接搜索”Conforming Loan Limit CA” . 一般来讲是500k-800k左右这么一个额度.
1. Conventional Loan
– 最常见的贷款类型
– 可用于自住或投资
– 一般要求信用分数620+
– 一般低于20%首付，需要购买PMI贷款保险(20%有操作空间，根据buyer的自身情况，不同lenders会有不一样的%）
– DTI(每月负债/每月总收入) <– 45% (同上，根据buyer的自身情况，%要求会不同）
2. Jumbo Loan
– 2023年，加州湾区大部分county limit在$1,089,300; 美国平均limit在$726,200
– 信用分数700+
– DTI(每月负债/每月总收入) <= 45%
– 最好准备20%+的首付
– 2022年前Jumbo的平均利率一直高于conventional，这个现象在2022年出现反转，甚至在4月低0.4%左右
3. FHA
– FHA aka Federal Housing Administration是1930美国大萧条时期推出的
– 30-Year Fixed，首付比例3.5%+
– 优点：通常比conventional loan利率更低，信用分数要求低（如果你的credit score少于620），DTI 要求低
– 缺点：无论首付比例多少，都需要每个月额外付贷款保险(Private Mortgage Insurance 0.45%-0.85%)+ 在close时一次付的mortgage insurance fee（大概占loan的1.75%)
4. VA
– Veteran only如果家里有家属是退伍军人
– 30-Year Fixed，首付比例0%+
– 优点：0首付情况下，不需要额外付贷款保险PMI
– 缺点：跟大部分人没啥关系
大家的疑问
Jumbo loan的限额是多少？
首先，先说一下conventional loan的上限（也就是Jumbo loan的起始值）：
2021年，全国大部分地区的独户住宅conventional loan的上限为 548,250 美元。822,375 美元用于高成本地区，例如Washington DC和CA的某些地区，这些地区的单户住宅价格往往高于平均水平。
2024年，这个上限为 766,550 美元至 1,149,825 美元，具体取决于地点。
再者，Jumbo loan本身也有上限，取决于不同的lender，有的最高限额为 300 万美元，有的最高限额为 250 万美元。
OPT可以买房申请loan嘛？
答案: 可以。但具体情况需具体分析，需要咨询具体银行：OPT期间贷款大银行只有CITI/或者LOCAL小型贷款公司，其中citi更靠谱一些，小型贷款公司有可能一开始打包票，之后说不qualify conventional loan，只能拿到很高的贷款利率。
Jumbo Loan没有政府担保，利率是不是比较高呢？
不是的，实际上，由于不受联邦住房金融局（FHFA）担保限额的约束，每个银行更有自己掌握的弹性，因此Jumbo Loan比Convential Loan的利率要低。
Jumbo Loan申请要求
Jumbo Loan是银行还有贷款公司的贷款项目，具体要求会有差别，主要是以下几点：
（1）首先是信用分数，信用分数起码在680~700以上。
（2）第二是首付，之前很多银行要求是不能低于20%。现在很多贷款公司都可以做到10%，甚至首付5%，还不收PMI房贷保险，就是额外每月要还的钱。
（3）第三是DTI，Debt to Income ratio。你每月贷款额的总额，包括房贷车贷，信用卡贷加起来比上你每个月税前收入的值，这个值一般都要求小于43%，Jumbo Loan也是这个要求。
（4）第四是Conventional Loan会对房子有要求，如果是投资房，有些不能拿到贷款，但是Jumbo Loan没有这些要求。
（5）第五是关于Reserve，Jumbo Loan一般会要求银行有超过能还6个月到一年房贷的存款。
（6）第六是关于Jumbo Loan的花费，这个和Convential Loan一般是一样的，没有额外支出。
（7）最后说一说Jumbo Loan的贷款上限，每个贷款机构不一样，有的是2个million，有的可以做到20个million。具体要看你的情况和每个贷款公司的条件来选择。
了解了这些Jumbo Loan的特点，会发现这种贷款还是很有可取之处的。当然最重要的，还是要比较一下利率，不同贷款项目的利率也是不一样的，多比较，选择利率最优的，这可以帮你在之后几年节省不少花费。
Jumbo Loan 如何拿下大额贷款
据一个贷款经纪的分享，这个贷款经纪才做了一个加州客户的Jumbo , 2.7M的房子2M的mortgage, 最后拿到的2.5% 10/30 ARM。对于大型的Jumbo来说这个利率非常不错了. Jumbo可能在收入验证上比较严格, 另外jumbo的款额巨大, 很可能很多银行的DTI那关过不了, 有经验的agent会先帮客户走underwriting，再开始, 以免后面验证不了收入, 最后浪费了时间还没能close。
Jumbo会比普通贷款贵一些, 但是具体怎么贵,贵多少当然也是因人而异了. 银行来判断给利息的条条框框依旧一样, 看收入,看信用,看债务等等等. 总之是因为额度较大, 风险升高, 较高的利率所以对风险的一个溢价.
Jumbo贷款的注意事项
Jumbo Loan就是贷款金额超过一定限额的贷款，叫做大额贷款，和正常的conforming loan不同，jumbo贷款最后不会卖给Fannie Mae和Freddie Mac，是由贷款银行独立承担违约风险的的，因此Jumbo Loan贷款的要求一般比Conforming loan都更加严格，而且银行不同要求也不太一样.
普通贷款都会对首付，薪水，工作时间，DTI，信用分，移民身份等等有要求，这些要求大家应该都很熟悉了，所以一般不会在这些方面踩坑，但jumbo loan由于金额和风险都更大，lender都有些更详细的要求，有时候一个贷款做不下来就是因为在这些容易被忽略的细节上踩坑。以下将介绍几个细节：
1）Tax Return上报了capital loss (schedule D)，自己有小business报了loss(schedule C). 一般来说Schedule C和D里如果报loss会能够抵点稅，但在jumbo loan里这两项的loss都要平均到每个月从income里减掉，设想如果你一年报了10W的capital loss那么平均到每个月就要少8000多的income, 那能贷款的额度也会大大的减少了
2）Reserve不够。一般jumbo除了准备首付和closing cost外，还需要6-24个月的reserve. 假设每个月的PITIA是7000块，那24个月就是16W多，这也是一笔不小的数字了。有些lender允许100%使用退休账户做reserve,但有些lender要求必须有一半是liquid reserve,那就意味着除了除了首付和closing cost外，还需要准备一部分的现金或股票来满足reserve的要求。另外要注意的是，股票或退休账户只能用账面金额的70%来计算
3）Three Tradelines. 基本所有的jumbo lender都会要求贷款人有三条信用线，其中1-2条有12-24个月的历史和activity, 有的甚至会要求其中一个是installment. 这对很多刚毕业第一次买房的人来说往往是个问题，因为中国人一般都没有借钱消费的习惯, 很多人可能就只申请了一两张信用卡，也没有申请过车贷和personal loan, 那就算信用分够了但因为不满足这个三条tradeline的要求贷款也可能做不下来。
4）Bonus和RSU不能用导致贷款额大幅减少。湾区的房贷动辄要一两百万有时候用base是不够的往往需要用到Bonus和RSU，但因为这两种收入在lender看来属于variable income, 所以能不能用，究竟有多少可以用跟base的判断方法不相同，对于Bonus来说，一般需要两年历史，并且是稳定上升的，基本才可以使用，而且用的时候也是取最低的两年平均，如果是一年多一年少，一年有一年没有这种，Lender很可能完全不会用这份收入。有时候如果在这两年里换了工作，那即使bonus是逐年上升的也会被lender认为不稳定而不能用。有关RSU的计算方法就更复杂了，不仅要看share, 还要看dollar amount, 甚至还要看过去52月的股价平均值，这里就不展开说了，总之lender会用非常保守的方法来计算，最后算出来的可用收入往往比我们自己认为的要少一些。
5) 有太长时间（超过一年）的job gap. 一般如果有6个月以上的job gap lender就会认为是concern了，需要贷款人至少get back to work for 6 or more months, 如果job gap在一年以上，对conforming loan来说不算啥问题，但对于jumbo lender来说可能就是个很大的问题了。
6）提供不了Rental History/rent payment history, 作为credit的一部分，lender会让你提供过去12个月的housing history, 如果本身就有mortgage的人那很好办，但是对于很多首次购房的人来说，lender需要你提供过去12个月的付房租证明，那也许有的借款人之前是跟父母住一起的，不用付房租，所以就拿不出付房租的记录，这种情况在很多lender那里竟然也会成为问题。
Jumbo贷款跟conforming的贷款在很多地方的guideline都不一样，有时候conforming可以做的情况，在jumbo lender那里都做不了，再加上每个jumbo lender的guideline都有些区别，往往会在导致很多问题都没法提前发现，而发现的时候为时已晚，所以大家在贷jumbo之前一定要多多小心。
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