怎样看懂loan doc (loan estimate)
一个利率好不好，要结合loan doc来具体分析。今天来给大家解读loan estimate。
loan estimate是开始做loan时候lender给的一个文件，这里面很多费用是估计的，你最后的实际费用会跟这个不太一样。不一样的话不要慌，最后签字之前closing statement和这个对比一下各项费用就会明白了。
第一页
第一页，主要看三个地方，利率锁定没有，具体利率多少，月供多少。我们公司是borrower的材料进来处理完成提交之后，会给borrower发一份loan estimate，会有利率和月供的信息，但是通常利率这个时候还是float，也就是说没有锁定。等到borrower签了loan estimate之后，我们会request锁定利率，会再发一份锁定利率的disclosure。
第二页
第二页，是具体closing fee的收费具体列表，大家一拿到利率最想知道的就是需要多少closing fee。看了这一页大家也会明白一些，分了很多项，对于borrower来说，如果你是买房子，一般已经选定了escrow，其实只需要比较A和B那里的费用。A里面的费用主要分两部分，一个就是lender的费用，这部分不同lender叫法也不一样，一个是一个loan费用$1050。另外一个是point费用，这部分要看清楚。B里的费用通过第三方来做的，appraisal之类的，这个不同lender差别没有那么大。
- C,E,H就是title，goverment recording的费用，重新贷款时候如果做no point no fee的话lender credit会cover这里的费用
- F是prepaid 费用包括保险，贷款当月的利息和需要支付的property tax，这些跟你closing date有关系，escrow一般会多估计一些，close之后escrow会给你结算清楚，把多余的退回来
- G这个是开impound账户是会有的。
第三页
第三页就是APR，不是你的loan rate，这个是把closing cost加进去算出来的rate。这个可以帮助你比较不同的lender给你的利率和费用。
怎样选择合适的Lender
如果你有良好的credit score, 长期工作签证H1B，绿卡公民等, 推荐选择大银行来做贷款,以下会对不同银行贷款利弊做分析, 希望可以帮到选择合适的贷款公司购买房产:
Wells Fargo
优点:
- 利率几乎在市场上做到最低
- 转资产降利率的项目,每转25万降0.125点利息。
缺点：underwriting 非常严格，贷款要求很高，很多情况会因为一些小原因而最后贷款不成功导致无法顺利或按时close.
结论：推荐在重新贷款时候使用,不推荐在买新房的时候用,因为在买房时最重要的要确保贷款可以顺利close, wellsfargo这个缺点风险太大,身边太多case最后没有顺利close.
Bank of America
优点:
- 利息也挺好但不如wellls Fargo
- 和很多大公司有合作项目可以得到更好的利率
- 也有转钱项目,每转25万降0.125点利息
缺点: underwriting 也比较严格，但比wells Fargo 好很多,RSU不是很好用。
Citi Bank
优点:
- 贷款不超过200万有15%首付的项目。而且reserve只需要6个月payment就够了。
- 30年利率比较有竞争力。
缺点：7年利率贷款利率相比其他银行不是特别好
Chase
项目不固定，具体情况具体分析
缺点：agent rebate 有时候不可以算在closing cost 里面。所以在贷款之前必须先和贷款公司agent确认好。
PNC
优点：
- 利率比较好，特别是7年固定利率
- 不用工作两年就可以用RSU算在贷款能力内
- 也有15%首付贷款,但reserve要求比较高要几乎18个月的月供。
- Underwriting速度比较快,贷款出问题比较少，比较适合做purchase贷款，因为可以高概率保证贷款顺利close.
缺点：没有转钱减利率项目。
Googain
优点：
- 适合贷款复杂的case,比如贷款人无收入,OPT等
- 小额贷款利率比较好 confirming loan
- Underwriting比较好,贷款比较容易过
缺点：Jumbo loan大额贷款利率比较高
————————————————–
号外：
我们最新创建了一个小小的Youtube频道：没头脑妈妈和不高兴爸爸的三口之家 (频道链接)
没头脑妈妈和不高兴爸爸的三口之家在硅谷银行爆雷的那天在湾区买了房，而且又碰到了贷款银行爆雷。目前已经尘埃落定，继续向大家讲述我们的曲折经历 (包括看房/下offer/Counter offer/贷款/验房/Escrow/合同交涉/咨询律师/解约)，并向大家科普买房过程中的隐藏知识。
本系列的第1-6集已经新鲜出炉, 欢迎访问：
第1集 (缘起篇)：https://www.youtube.com/watch?v=Re_ogg8B8rY
第2集 (看房篇)：https://www.youtube.com/watch?v=QPfhOopn9Q4
第3集 (offer篇)：https://www.youtube.com/watch?v=fPyCOPDEeoA
第4集 (counter offer篇)：https://www.youtube.com/watch?v=5lDF41Ao6qw
第5集 (贷款篇): https://www.youtube.com/watch?v=fBJ0N1fv-MU
第6集 (房屋检查篇) : https://www.youtube.com/watch?v=G6jM5lU37BQ
后续会持续更新，希望大家多多关注！