ARM贷款又称为浮动利率贷款，全称是adjustable-rate mortgages。 ARM贷款有3-1、5-1、7-1三种类型。具体说，就是在还款总时长30年的前3年、5年和7年里，贷款利率是固定的，后面那些年的贷款利率，则是每年根据市场利率水平来重新做决定。 虽然在锁定期之外，贷款利率水平每年都在更新，但并不等于说，这种变化没有限制——一般来说，lender们会给出变化的区间，比如2.5%-8%。ARM的贷款锁定期的利息比30年固定Fixed-Rate贷款的利率低，容易借到更高的贷款额，会比较吸引眼球，但因为之后的利率通常会升得更高，当月供还款额增加，容易导致还不起，首次买房的小伙伴们要慎重考虑清楚。 ARM贷款优点 在还款开始的最初几年里，每个月的还款金额比较小。于是，在进行贷款审批的时候，lender可以给出更高的贷款额度，可买的房子价格也就可以更高一点。 如果未来的市场利率一路走低，你就不需要重贷也可以享受到低利率带来的好处。不需要付大笔的closing cost，就能静静地看着你的贷款利率和月供降低。 省下来的钱可以做其他投资。你可以拿这些钱去炒股，做更高回报率的投资。 ARM贷款的风险 固定利率的几年红利刚过去，可能外面市面上的贷款利率都已经从3涨到8了，后续每个月还款飞涨。 ARM的计算方法相对复杂。lender就在margin cap调整指数等等方面上有更多话语权了。 在特定的ARM项目上，特别是在Negative Amortization Loans中，借款人最后的欠款也许会比closing的时候更多。因为每月还款额度太低，只能覆盖到一部分应付利息，这时剩下的应付额就自动转到本金里面。 选择ARM贷款的话，一定要弄清楚以下几个细节 1) Current Index Rate：ARM按哪个指数利率调整，当前利率是多少，这个数字会随市场变化而改变，大多数银行贷款是以Federal Funds Rate（联邦基金利率）或者LIBOR（伦敦银行同业拆息率）为标准 2) Margin：银行设定的利率调整百分比，在房贷期限内固定不变，将来房贷利率 = Current Index Rate + Margin； 3) Rate Adjustment Frequency：利率调整频率，通常是12个月，但也有可能有其他选择； 4) Rate Adjustment Cap：利率每次可调整上限，比如说如果有2% cap，那么不管index rate如何变化，房贷利率调整都不会增加（或降低）超过2%； 5) Lifetime Rate Cap：房贷期限内利率整体调整上限，房贷利率至高会增加（或降低）多少； 6) Payment Cap：月供调整上限，比如说7.5% payment cap，原来月供$500，第一次调整后月供不会超过$537.5，第二次调整月供不会超过$577.81；但有个问题是，payment cap并不限制利息增长，如果由于利率增长超过了月供增长，月供不能偿还当月利息的话，会导致贷款本金增加。 举例说明 以BOA 5/1 ARM房贷参数为例，初始利率为3%也就是说，在30年房贷期限里： … Continue reading 一篇文章看懂ARM贷款(浮动利率贷款)