ARM贷款又称为浮动利率贷款，全称是adjustable-rate mortgages。
ARM贷款有3-1、5-1、7-1三种类型。具体说，就是在还款总时长30年的前3年、5年和7年里，贷款利率是固定的，后面那些年的贷款利率，则是每年根据市场利率水平来重新做决定。
虽然在锁定期之外，贷款利率水平每年都在更新，但并不等于说，这种变化没有限制——一般来说，lender们会给出变化的区间，比如2.5%-8%。ARM的贷款锁定期的利息比30年固定Fixed-Rate贷款的利率低，容易借到更高的贷款额，会比较吸引眼球，但因为之后的利率通常会升得更高，当月供还款额增加，容易导致还不起，首次买房的小伙伴们要慎重考虑清楚。
ARM贷款优点
- 在还款开始的最初几年里，每个月的还款金额比较小。于是，在进行贷款审批的时候，lender可以给出更高的贷款额度，可买的房子价格也就可以更高一点。
- 如果未来的市场利率一路走低，你就不需要重贷也可以享受到低利率带来的好处。不需要付大笔的closing cost，就能静静地看着你的贷款利率和月供降低。
- 省下来的钱可以做其他投资。你可以拿这些钱去炒股，做更高回报率的投资。
ARM贷款的风险
- 固定利率的几年红利刚过去，可能外面市面上的贷款利率都已经从3涨到8了，后续每个月还款飞涨。
- ARM的计算方法相对复杂。lender就在margin cap调整指数等等方面上有更多话语权了。
- 在特定的ARM项目上，特别是在Negative Amortization Loans中，借款人最后的欠款也许会比closing的时候更多。因为每月还款额度太低，只能覆盖到一部分应付利息，这时剩下的应付额就自动转到本金里面。
选择ARM贷款的话，一定要弄清楚以下几个细节
1) Current Index Rate：ARM按哪个指数利率调整，当前利率是多少，这个数字会随市场变化而改变，大多数银行贷款是以Federal Funds Rate（联邦基金利率）或者LIBOR（伦敦银行同业拆息率）为标准
2) Margin：银行设定的利率调整百分比，在房贷期限内固定不变，将来房贷利率 = Current Index Rate + Margin；
3) Rate Adjustment Frequency：利率调整频率，通常是12个月，但也有可能有其他选择；
4) Rate Adjustment Cap：利率每次可调整上限，比如说如果有2% cap，那么不管index rate如何变化，房贷利率调整都不会增加（或降低）超过2%；
5) Lifetime Rate Cap：房贷期限内利率整体调整上限，房贷利率至高会增加（或降低）多少；
6) Payment Cap：月供调整上限，比如说7.5% payment cap，原来月供$500，第一次调整后月供不会超过$537.5，第二次调整月供不会超过$577.81；但有个问题是，payment cap并不限制利息增长，如果由于利率增长超过了月供增长，月供不能偿还当月利息的话，会导致贷款本金增加。
举例说明
以BOA 5/1 ARM房贷参数为例，初始利率为3%也就是说，在30年房贷期限里：
- 前60个月，利率固定为3%；
- 从第61个月起，利率将调整到 4.43% （假设到时候的 index rate 依然是2.18%）；
- 如果index rate升高幅度大，第一次利率调整上限为2%，也就是第一次调整时房贷利率不会高于5%；
- 房贷期限内利率整体调整上限是6%，也就是说房贷利率怎么变都不会超过9%。
办理ARM贷款一定要问清的3个问题
- 第1个问题： 房贷利率多久会改变一次?
有的贷款利率是一年一变，有的贷款是半年一变。 - 第2个问题：房贷利率的margin是多少？
一般房贷利率的计算方式是 一个指数+margin。 现在的ARM房贷的指数都是用SOFR (Secured Overnight Financing Rate，担保隔夜融资利率）。但是margin可能不同。例如，如果 SOFR是 2%， 你的贷款margin 是 2.5%。 那计算下来， 你的利率就是4.5%。 - 第3个问题：房贷利率增长的上限（CAP）是多少？
一般上限有三个。
例如5年ARM 2/2/5, 第一个2 是指第一次改变利率(initial adjustment cap)，最多提高多少。 如果你的基础利率是 2.5%， 那第六年第一次改变利率，最多不能超过4.5%。第二个2 是指之后的每次利率改变的上限不能超过2% (subsequent adjustment cap)。 例如第7年，利率最高不能超过6.5%。第三个数字5就是这个房贷的30年期间的利率最高不能增加超过5% (lifetime adjustment cap)。 例如，基础利率2.5%，房贷最高不能超过7.5%。
怎样判断ARM贷款是不是靠谱
1) Margin应该尽量地低，比如2.5%对hybrid ARM来说
2) Rate Adjustment Cap（利率每次可调整上限）不要超过每年2%
3) Lifetime Rate Cap（房贷期限内利率整体调整上限) 与起始利率来说，不超过5-6%
一般来说，如果当前利率较低，日后加息的可能更大，那么选择固定利率房贷更有保障；但如果当前利率很高，日后很可能减息，那么先选择ARM贷款买房享受几年低息优惠，看日后利率变化再决定也不错。另外，无论选择了Fixed-Rate还是ARM，将来都是可以重置贷款的。
每个人情况不同，你可以充分了解ARM贷款的以上特点，根据自己的居住计划、风险承受能力来决定是否采用ARM贷款。
除了买point，做ARM 如何降低利率？
大家都知道，想要降低利率，除了买点（point), 就是多放down payment降低贷款额度。
Points「点数」可以视为银行向借款人提前收取的部分利息，一个点通常等于贷款额度的百分之一；而所降低的利率则通常是（点数 x 0.25）。比如说，100 万的房子，首付 20 万、贷款 80 万、 30 年固定利率，银行可能给你三个选择：
- 4.750% 的利率，没有 points 。
- 购买 1 个 point，利率降低为 4.500%，减少了 0.250% 。
- 购买 1.5 个 points，利率降低到 4.375 %，减少了 0.375% 。
这是什么意思呢？
- 选择（一）很直观，没什么好说的。
- 选择（二）：利率降低、未来你要支付的利息会少，但是你在 close 的时候要一次性支付（贷款总额 x 点数%）=（800,000 x 1%）= $8,000 美元。
- 选择（三）：利率更低、未来你要支付的利息更少，但现在你要一次性支付（800,000 x 1.5%）= $12,000 美元。
但除了这两个之外，还有一个，业界都不跟你讲的。（因为讲出口，有些人不一定接受）叫做羊毛出在羊身上。就是你付loan agent的费用。
这个费用，不是什麽underwriters fee, processor fee, 就是你找的这个人的费用。通常这费用是银行给的，但如果客人愿意给，银行当然开心，所以可以反映在利率上了。
用数字解释，假设在Santa clara买间200万SFH, FICO 760的贷款160万(提醒：这是假设）， 假设常规利率是4.5%（30 fixed) or 4%(7 arm)， 但你如果愿意付loan officer钱, 这个利率可以降低到4.125%(30 fixed) or 3.375% (7 arm)。至于要付多少钱，请自己去问问loan officer。每家公司都有个最低要求，所以值不值得，请自己去衡量。
不过，这个不适合跟银行借钱的状况。因为银行的agent本来就有底薪了，他们不是靠case过活。这只适合mortgage broker.
总结，如果有loan officer给的利率非常不符合市场行情，请一定要问清楚，是不是有point, 然后loan officer的钱是不是银行付的（市场上一堆坏人，有时候就是把自己的comp让客人付，也不说，然后显得自己利率很低）。
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号外：
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