1、美国税法IRCSection121
美国税法IRCSection121(d)(10)条款对主要住所(PrincipalResidence)报税人，是重大减税利好:报税人出售主要住所，满足近五年内在该房屋内至少居住2年，卖房所得利润(CapitalGain)中，单身报税人可以享受25万美元的免税额，夫妻合报则可以享受50万美元免税额。
2、美国税法1031exchange
税法1031exchange规定，如果投资者以出售一项房地产获得的利润，在完成交易后180天内购买另一种“同类房地产”，1031交易所允许投资者在出售投资性房地产时“推迟”支付投资性房地产的资本利得税。
1031只适用于同类的投资或商业财产，不适用于个人自住财产;置换财产需有更高或相当价值，否则无法100%延迟税款。
1031交换是投资房延税法，又称为相似资产交换Like-kind Exchange，如果置换的房产是用于商业性使用或投资，并且投资人将置换所得再次投入商业使用，资产利得税Capital Gain可以转入新的物业里面不需要立刻缴纳。所以1031法则是延税不是免税。但换句话说你一辈子以房换房就一直不用交税，是房地产滚雪球的关键。
适用范围
✅美国境内的投资和商业用途的房地产或不动产Real Property和动产Personal Property
✅可跨州置换
✅可置换不同类型的房屋
✅新房产等于或大于旧房产价格
❎不能用于跨国置换
❎不能用于纯粹的自住房屋买卖
❎不能用于股票、债券等财产的交换
两个关键时间点
1）确认期，在第一项交易转让日后的45天内，投资人必须以书面形式选定第二项交易所需要的房地产，并递交给第二项交易的另一方或者第三方中介机构。
2）交换期，在第一项交易转让日后的180天内完成第二项交易Close escrow。所以大家一定要在有把握在规定时间内完成买入新房的情况下操作1031 Exchange，否则很可能白忙活！
三套房规则
1）3 Property Rule，如果新购房是1-3个，总价值不受限
2）200% Rule，如果新购房超过3个，总价值不能超过被卖掉旧房产价值的200%
3）95% Rule，如果新购房超过3个，并且总价值超过旧房产的200%，纳税人必须占有房产等于或大于95%的产权
置换方式
先出后入Forward 1031 Exchange：投资人卖出旧物业，所得交于合格中间机构保管，投资人在45日内选定新物业，中间机构用所保管资金购买新物业，将新物业与剩余资金转交给投资人。
先入后出Reverse 1031 Exchange：投资人以贷款的形式将用于购置新物业的资金交予合格中间机构QI，QI购入新物业，产权暂由交易产权保管机构EATS持有，将新物业的使用权以租赁的形式交予投资人，投资人将旧物业产权交予EATS，EATS卖出旧物业，所得资金暂由QI保管，置换结束后，QI将剩余资金返还给投资人，结清贷款。
3. Safe Harbor条款
根据以上1031和121两项条款规定，通过专业的税务筹划，同时满足国税局RevProc.2008-16制定的“安全港”条款(SafeHarbor)的规定，由1031交换性购入的“同类财产”仍可在日后作为主要住所出售:
1、报税人最好分别持有出售房、购入房至少2年(24个月)，并且，每年(每12个月)用于出租的天数不少于14天，私人使用天数不得超过14天或出租天数的10%，以此满足“1031交换”中出售房和购入房均用干“商业用途”的要求;
2、报税人必须在“1031交换”后，至少持有交换性购入的“同类财产”5年后才能出售;
3、在该房地产出售前的近5年内，至少累积2年作为报税人的主要住所。
重要：以上信息仅供参考，请自行核查准确性和有效性。
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没头脑妈妈和不高兴爸爸的三口之家在硅谷银行爆雷的那天在湾区买了房，而且又碰到了贷款银行爆雷。目前已经尘埃落定，继续向大家讲述我们的曲折经历 (包括看房/下offer/Counter offer/贷款/验房/Escrow/合同交涉/咨询律师/解约)，并向大家科普买房过程中的隐藏知识。
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第2集 (看房篇)：https://www.youtube.com/watch?v=QPfhOopn9Q4
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