房产税即Property Tax 一般由从价税和为专项征收的额外费用这两部分组成。从价税，就是用taxable value可征税额乘上固定税率而得到的税费。在加州，只要房屋不交易，每年的房产价值最多按通胀因素上调2%。除该税之外，不同城市也会收取额外的附加税，比如包括基础设施建设费、公共教育费、垃圾回收费等。
美国房产税怎么收？
每年4月中旬，county会给房主们寄一个书面通知，让房主们了解自己的房产估价，年底地税部门就会按照信上估价金额来收取地税。
County的低水平孤行内容包含：
- 房屋市场价值(market value）: 房子在公开市场能卖出的价格，房屋价值是土地价值和建筑物价值的总和，但大多数地方只会对房价的一部分征收房产税。
- 房屋评估价值(assessed value)：税务评估师在估算房屋的市场价值后，会乘以一个评估比率得出这个估值，并按此收税，评估比率因地区而定，数值在0-100%之间。如果你的房子估值50万，所在区域税率是2%，那么你当年的地税就是50*2%=1万美元。
加州每年的地税的计算时间是从每年7月1日开始算到第二年的6月30日。可以选择一次性/分两期缴纳。
- 第一次：Due Date是11月1日，12月10日如果还没交付，需要交10%罚款。大家现在应该已经收到这半年的房产税税单了。
- 第二次：Due Date是2月1日，4月10日如果还没交付，需要交10%罚款。
今年收到的地税单的财年fiscal year是从今年7/1到明年的6/30，，晚了缴纳罚款10%。
第一次买房怎样交加州地税
- 在Escrow 结束前，买卖双方已按照过户日期按天分配地税金额，所以今年买到房子的朋友只需要按照账单金额支付即可；
- 第一年购房的朋友会收到1-2张supplemental tax（补地税单），缴纳日期有所不同，稍后留意收取。
- 地税单上姓名和房屋价值以每年年初产权登记的信息为依据，所以你收到的地税单很可能还是之前屋主的名字，这并不会影响现任屋主，第二年就会正常了。
- 无论是否收到地税单都需要按时缴税，如果没有收到账单，网上输入地址或Parcel Number 可随时缴纳地税；LA County在缴费之前需要账单上的PIN号。
- 支付方式为网上支付，邮寄支票，电话支付等。建议网上epay免费缴纳，信用卡则收取约2.2%手续费。
- 要是自住屋，请在每年2/15前网上填写“Homeowner Examption”，每年地税节可省约$70，过了时间也省$56。
加州地税缴纳流程
缴费流程很简单 哪怕人在海外也可以按以下方法网上缴费
1. 先搜索xxx county property tax 进入该县房产税官网
2. 进入网站后 点击Secured Property
3. 输入具体地址以及parcel number
4. 随即会出现付款页面 点击Pay Bill即可
不得不说每年缴费的时候都很心疼…但大家还是尽量早交， 以免忘记了缴费时间。
房价下跌如何申请降低地税？
随着房市的冷却，近两年高点买房的小伙伴不仅要承受房屋价值的降低，还要每年向政府缴纳更多的地税。
根据规定，加州政府会以每年2%的房价涨幅，来收取地产税。也就是说，你的房子， 市场价值下降了， 但是政府计算地产税所使用的房产评估价值，其实是大于你房子的实际市场价值的，白白多缴纳地税。
举例来说：
- 2021年买入房价100万美金， 那么2021年度所交的税则以100万美金来计算。
- 等到2022年度，你所需要交的地产税以房产评估价100万*（1+2%）=102万来计算。
- 到了2023年度，你房子实际市场价格为90万，但还是根据100万*（1+2%）^2=104.04万的房价来缴地税。
如果你认为房价被估值过高，就有权利对这个估值提出异议，这就是房产税抗辩。如果抗辩成功，就能降低房产的估值，从而降低当年要交的地税。而后的每一年都会在前一年基础上涨幅，所以抗辩是为以后每一年节省开支。这个过程可以自己做，也可以找专业公司去做。找公司比较省心，但是一般会收取通过抗辩所降低估价金额的1%作为代理费，所以大家可以综合权衡一下如何选择。
该如何少交地税呢？
可以向政府提交decline in value（房屋价值下降）申请，重新对房屋进行估价，并按照当前实际房价交税。
申请提交时间： 2022年7月2日-2022年11月30日，需要准备：
1. 证明在1月1日你房产的市场价值低于当前的评估价值。注意：通常需要提供1月1日-3月31日期间内，同类房屋出售价格以作为证明。可以参考各大房产交易网站上的估价，也可以找同一小区内每平方英尺的平均值。当然也可以请房地产agent帮你做，他们能看到MLS上更多数据进行统计。
2. 在申请时间内， 向评估员提交一份<Decline-in-Value Review Application>。表格就在county的地税评估信背面。按照欣赏的指导，逐项填写，可以在纸质表格填写后邮寄，也可以在线填写。
3. 提交表格和材料，然后等通知就好了。
后续手续：
- 如果地税部门接收你的抗辩申请，那么恭喜你；
- 如果不接受，评估部门可能会给出一个比原来估价低的价格，如果你同意，就按这个价格来；
- 如果他们给的价格你还是不接受，就进行下一步
- 听证(hearing）, 听证会可能面对面，也可能电话或视频。除了屋主还有county的估价员和3位评审员参加。无助需要提供材料证明自己认定的估计，评审人员做出最终认定。
调整后的评估房产价值，之后每年都需要重新评估。
常见问题：
- 我现在提交申请，下次地税截至日前，如果还没收到确定回复，要怎么办？
必须根据现在的地税先缴纳，不然会有罚款。如果后面政府调整并降低了你的地税，你会收到调整后的地税账单，如果之前交多了，政府会退还给你的。
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